Защо Китай не може да избяга от жилищния балон?
Недвижимите парцели са двигател на китайската стопанска система. Според някои данни те способстват (пряко и непряко) за 30% от брутния вътрешен артикул на страната. Поради това повишаването на цените и мощното строителство са от първостепенно значение за Китай. Това изкривява политическите решения и утежнява другите стопански несъответствия на страната, написа Кристофър Балдинг в публикация, оповестена в Bloomberg.
Въпреки промените в последните години няма подозрение, че в бранша на недвижимите парцели в Китай се надува балон. От юни 2015 година до края на предходната година показателят 100 City Price, оповестен от SouFun Holdings, набъбна с 31% до 2174 $ на квадратен метър. Това е с 38% повече по отношение на средната цена в Съединени американски щати, където приходите на човек от популацията са с над 700% повече, в сравнение с в Китай.
Очаквано това прави собствеността върху жилища недостъпна за множеството китайци.
Разтревожен от тези цени и възходящите задължения на строителните компании, Държавният съвет в Китай сътвори проект за поощряване на наемите. Той ще предлага данъчни облекчения на строителни компании, които отдават чартърен част от жилищата, които са възнамерявали да продадат, и ще предизвиква финансовите институции да „ обезпечат поддръжка за компании в бранша на наемите на жилища “.
Това е изцяло неправилен метод за справяне с казуса.
От една страна доходността от наеми в Китай е извънредно ниска. В огромни градове като Пекин и Шанхай тя е към 1,5% по отношение на приблизително ниво от към 3% в Съединени американски щати и 4% в Канада.
Заплатите в Китай просто не са задоволително високи, с цел да отговорят на подтикваното от заемите повишение на цените на активите и по този начин строителните компании не могат да получат добра възвръщаемост от отдаването на жилища чартърен. Данъчните облекчения няма да разрешат този проблем.
Още по-лошото е, че строителните компании са обременени с задължения, доста от които са краткосрочни. Насърчаването да отдават остатъка от жилища чартърен е губещ бизнес – строителните компании ще отдават домове чартърен за клиенти с рентабилност от 1,5% при комбинирани разноски на дълг и личен капитал от близо 10%.
Тази отрицателна разлика от 8,5%, умножена по милиони жилищни единици, задълбочава доста дълговите проблеми на строителните компании.
Проблемите се усложняват и от метода, по който договорите за наем са структурирани в Китай. Обичайно наемателите заемат пари от банките, с цел да създадат еднократно заплащане на строителните компании, което покрива, да вземем за пример, пет години. Но те могат да изплащат този заем 10 години.
Еднократното заплащане от банката за строителните компании обезпечава прочут кратковременен приток на пари в брой. Но в последна сметка всичко, което прави, е да забави изплащането на дълга, който върви с жилището, и да свие загубите от непродадените наличия.
Това демонстрира, че Китай не може да разреши цените на жилищата да намалеят доста. Собствениците на жилища чакат цената на парцела им да пораства непрестанно, промените, които заплашват тази динамичност, даже доведоха до необикновени митинги. Като се има поради, че в този момент заемите за семействата съставлява 22% от активите на финансовите институции, смяна на цените на жилищата ще донесе и съществени финансови опасности.
Вместо да отговори на тези опасности, Китай просто ускорява строителството. Новозапочнатите жилища и закупените терени реализираха мощен растеж в първите пет месеца на 2018 година Инвестициите в жилищните парцели набъбнаха с 14%, а кредитирането на строителството – с 21%. Банките също са част от спекулативния балон – растежът на ипотеките доближи 20%.
Най-директният метод за намаляване на балона е забавянето на кредитирането. Това би означавало още по-голямо повишение на първичната вноска, повишение на финансовия риск върху имотните активи за банките или просто строго ограничение на новите заеми. Но без доста закъснение на растежа на кредитирането на недвижимите парцели никакви други ограничения на регулаторите няма да дадат необикновен резултат.
Като форсира заемите за недвижимите парцели и в същото време предизвиква банките и строителните компании да субсидират наемателите, държавното управление утежнява нещата, защото забавя преструктурирането. Строителните компании ще усилят дълговото си задължение. Потребителите ще бъдат обременени с по-дълги периоди за погашение на наема, а новите жилища ще останат по-недостъпни от всеки път даже след появяването на пазара на нови наличия.
В най-хубавия случай последният проект ще купи време, само че това повдига най-важния въпрос – защо?
По публикацията работиха: Божидарка Чобалигова, редактор Деляна Петкова
Въпреки промените в последните години няма подозрение, че в бранша на недвижимите парцели в Китай се надува балон. От юни 2015 година до края на предходната година показателят 100 City Price, оповестен от SouFun Holdings, набъбна с 31% до 2174 $ на квадратен метър. Това е с 38% повече по отношение на средната цена в Съединени американски щати, където приходите на човек от популацията са с над 700% повече, в сравнение с в Китай.
Очаквано това прави собствеността върху жилища недостъпна за множеството китайци.
Разтревожен от тези цени и възходящите задължения на строителните компании, Държавният съвет в Китай сътвори проект за поощряване на наемите. Той ще предлага данъчни облекчения на строителни компании, които отдават чартърен част от жилищата, които са възнамерявали да продадат, и ще предизвиква финансовите институции да „ обезпечат поддръжка за компании в бранша на наемите на жилища “.
Това е изцяло неправилен метод за справяне с казуса.
От една страна доходността от наеми в Китай е извънредно ниска. В огромни градове като Пекин и Шанхай тя е към 1,5% по отношение на приблизително ниво от към 3% в Съединени американски щати и 4% в Канада.
Заплатите в Китай просто не са задоволително високи, с цел да отговорят на подтикваното от заемите повишение на цените на активите и по този начин строителните компании не могат да получат добра възвръщаемост от отдаването на жилища чартърен. Данъчните облекчения няма да разрешат този проблем.
Още по-лошото е, че строителните компании са обременени с задължения, доста от които са краткосрочни. Насърчаването да отдават остатъка от жилища чартърен е губещ бизнес – строителните компании ще отдават домове чартърен за клиенти с рентабилност от 1,5% при комбинирани разноски на дълг и личен капитал от близо 10%.
Тази отрицателна разлика от 8,5%, умножена по милиони жилищни единици, задълбочава доста дълговите проблеми на строителните компании.
Проблемите се усложняват и от метода, по който договорите за наем са структурирани в Китай. Обичайно наемателите заемат пари от банките, с цел да създадат еднократно заплащане на строителните компании, което покрива, да вземем за пример, пет години. Но те могат да изплащат този заем 10 години.
Еднократното заплащане от банката за строителните компании обезпечава прочут кратковременен приток на пари в брой. Но в последна сметка всичко, което прави, е да забави изплащането на дълга, който върви с жилището, и да свие загубите от непродадените наличия.
Това демонстрира, че Китай не може да разреши цените на жилищата да намалеят доста. Собствениците на жилища чакат цената на парцела им да пораства непрестанно, промените, които заплашват тази динамичност, даже доведоха до необикновени митинги. Като се има поради, че в този момент заемите за семействата съставлява 22% от активите на финансовите институции, смяна на цените на жилищата ще донесе и съществени финансови опасности.
Вместо да отговори на тези опасности, Китай просто ускорява строителството. Новозапочнатите жилища и закупените терени реализираха мощен растеж в първите пет месеца на 2018 година Инвестициите в жилищните парцели набъбнаха с 14%, а кредитирането на строителството – с 21%. Банките също са част от спекулативния балон – растежът на ипотеките доближи 20%.
Най-директният метод за намаляване на балона е забавянето на кредитирането. Това би означавало още по-голямо повишение на първичната вноска, повишение на финансовия риск върху имотните активи за банките или просто строго ограничение на новите заеми. Но без доста закъснение на растежа на кредитирането на недвижимите парцели никакви други ограничения на регулаторите няма да дадат необикновен резултат.
Като форсира заемите за недвижимите парцели и в същото време предизвиква банките и строителните компании да субсидират наемателите, държавното управление утежнява нещата, защото забавя преструктурирането. Строителните компании ще усилят дълговото си задължение. Потребителите ще бъдат обременени с по-дълги периоди за погашение на наема, а новите жилища ще останат по-недостъпни от всеки път даже след появяването на пазара на нови наличия.
В най-хубавия случай последният проект ще купи време, само че това повдига най-важния въпрос – защо?
По публикацията работиха: Божидарка Чобалигова, редактор Деляна Петкова
Източник: klassa.bg
КОМЕНТАРИ